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深度预测:2015~2017,重庆房价到达15000 (2017-04-17 13:17:55 )

 深度预测:2015~2017,重庆房价到达15000的正确姿势

本文转载于重庆天涯

 

 

  重庆,1996年8月起成为直辖市,在西部大开发的历史大背景下,  经历了规模性的“8小时重庆”、“半小时主城”、“四环八射”、“轻轨交通”的交通大网络建设;

  经历了江北国际机场的落成和再扩建;

  经历了以汽摩工业集为核心、装备制造、船舶研发生产、仪器仪表、机床、化工、铝材加工、玻纤、合成制药等为辅的大工业格局的迅猛发展,目前是国内最大汽车产业基地;

  经历了三峡百万大移民,移村并城的渝东大变迁;

  经历了以解放碑、江北观音桥为龙头的六大商圈建设,社零总额7年10倍的巨大飞跃;

  经历了三峡博物馆、奥体中心、大剧院、图书馆、美术馆、山城电影院、国泰大戏院、科技馆、会展中心、大学城十大精品文化工程的洗礼;

  经历了两江新区、保税港、国家级高新技术区、微电产业园、互联网产业园、航空产业园的筑巢,并引来了富士康、惠普、华硕等,形成国内最大电子信息基地,特别的还有美国恩斯特龙的直升机也来到重庆;

 

 

 

  当然,直辖近20年,当然少不了房地产的黄金十年。其间,重庆走出了龙湖、金科、华宇、协信、欧鹏、财信等知名房企,他们均是从籍籍无名开始,注重产品、环境、服务、成本,发展成为今天的百亿房企。重庆也吸引了诸如万科、恒大、保利、华润、中航、建工、融创、碧桂园、绿地等大鳄,以及和记黄埔、凯德置地、香港置地等外资大财团。十年间,本土人脉与外来权势在土地、房市中你来我往,逐鹿争雄。




 

  重庆的商品房从2001年的2000元/平涨升至2014年的8000元/平。这个涨幅里有经济的发展,有产品的进步,有土地成本的抬升,也有人民币的贬值。相对北上广深,甚至是沿海的中小城市动辄30倍的涨幅,重庆人民是幸福的。在重庆,平均工作6.5年就可以买套房!

 

  跟随全国的经济形势,重庆的房价是在2009年~2013年间飙涨,达到高点的标志是位于江北嘴中央商务区的寰宇天下,超40000元/平。“上海的陆家嘴,重庆的江北嘴”,这口号,房价能不上去吗?

 

 

  2014年,国家开始经济转型,GDP落至7%,房地产不再宣传是支柱产业,房价开始依据城市的产业、人口、经济、消费、区位出现分化,一线城市房价继续坚挺上涨(特别是那让普通人绝望的飙涨深圳),二三四线城市价格回落,2015秋,重庆房价5918元/平,成都房价7918元/平,幅度不小。

 

  近日,本人粗略对比了全国各大城市的经济(GDP、人口、消费、产业),有了初步的看法:一线城市因其规模大、要素高度聚集、经济超前、辐射力强、国际地位显著等因素成为投资热土,房价不降反升。而二线城市在经济、辐射力、国际地位方面稍逊,则房价有所落后。但作为二线城市、中国五大中心城市之一、西部龙头的直辖市重庆,房价却摔在了地板上(小面指数:2007年小面1.5元/碗,2015年小面6元/碗,4倍涨幅),明显输给了小面。

 

  这是一种市场犯错,也是一种机会!

 

  炒过股的人都知道,市场犯错就必然会出现修复,专业上说是估值修复(当前的券商、银行等蓝筹行情就是估值修复),这是千载难逢的确定性收益机会,你能把握住吗?

 

 

  我认为重庆的房价将分“估值修复阶段、发展提升阶段、红利收获阶段”三大阶段进入涨升通道,以新加坡与重庆的城市合作为契机启动,先缓后急,逐步进入万元房价俱乐部!!!

 

1
估值修复阶段

 

 

  2015重庆秋交会的高层普通住宅5918元/平,价格在全国都排不上前50名,甚至排在了许多三\四线城市,原因在哪里呢?

  1、经济底子薄。重庆以前是码头经济,盐货经济,重工业是在抗战时期成为陪都,众多军工迁入重庆才打下基础,解放后一直也是军工工业的重要基地,赫赫有名的有长安、嘉陵、建设等。直辖后,重庆开始走向快速发展道路,这个时间点已经落后于东部沿海十余年了,老百姓的存款有限,那时候10万元已经是一个天文数字了。(那时的刘永好四兄弟搞到一个指标,买了一台桑塔纳,价值20万,已经是土豪中的战斗机了)。老百姓买不起房,这就决定了重庆的房价一直到2007年都非常温和。(2007年江北红旗河沟的房价才4000元/平左右)。

 

  资产价值的上涨需要财富的积累,也需要需求的增加。所以,在经济下行的影响下,在经济底子薄的惯性思维下,重庆也不例外的价格下行。

 

  经多年发展,重庆经济红利作用正逐渐显现,2014年全市金融机构本外币存款余额为25160.11亿元,全年社会融资规模为5472.76亿元。2014年度城镇非私营单位人均工资是55588元,全市城镇私营单位人均工资是40139元(还是国有和公务员、事业单位工资高啊)。重庆的财富积累了比较厚实的基础,正盘出谷底,走出良性上升趋势。

 

  从房屋成交量来看,相应的房产需求(投资需求和自主需求)也逐渐提升,(参考近几周的成交量)。前两年被压制的投资需求也因为央妈的大洪水而有所抬头(商业物业的成交量持续增长中)。

 

  所以,底子薄已成为过去,现在正是龙抬头的时节,资产价值的提升很快就会显现出来。

 

2
供应量一直都大的偏颇认知

 

  2008年重庆开创了地票制度,通过置换扩大城市建设用地。重庆的八大国有投资公司作为城市经营平台,其中地产集团、渝富资产等房地产领域的投资集团大规模的整理收储土地,并集中供应,使重庆的土地供应量一直居高不下,这也是重庆房价稳中有降的重要原因之一。投资商、买房人也都被大量涌入市场的商品房吓住了,只有少部分人来仔细扒拉供应量背后的格局。

  纵观目前重庆房地产开发格局,可以发现:政府供地越来越远,越来越偏。这两年集中放量的热点区域有:大学城(西)、茶园(东)、巴南(南)、蔡家(北)、悦来(北)、空港(北)、龙兴(北)。这些区域基本已超过轻轨1小时,开车40分钟的心里极限了,更不要谈什么生活的便利性了,所以开发热,销售不热,价格战是他们唯一的选择,这就是今年秋交会高层住宅房价直降到6000元/平以下的重要原因。但这几个区域的房产销售困难会导致投资的减少,开发的减速,他们对房价的压低影响会越来越弱。

  值得注意的有两个热点区域,一个是北部的照母山片区,另一个是南部的龙洲湾片区,他们都是按城市组团等级在进行开发,并且离主城距离都属于可接受范围,房价就高出一截,7000~8000元左右,销售火热,当然也竞争激励,举牌揽客都不说,为抢客户打伤人都发生了。也就这一两年,这两个火热区域的房源就要接近尾声,大幅度的优惠促销不容易再出现了,房价会恢复性的上涨。

  紧跟而来的是礼嘉片区,不过,这个片区的环境好,基本都是奔着改善型去的(典型代表,龙湖两江星辰,12000元/平),价格可低不了,拉动房价上涨是确定性的。

  今天有个网友提供了一张轻轨环线图,认为只有这个圈里的商品房才是有价值的,才有上升空间的。我赞同他的观点。大家可以仔细看看这张图,再和目前市场上在售的项目进行对应,看看,还有几个楼盘可供你选择!

  所以,只有辩证的看供应量,我们才了解真正的供需关系。在这个时候,我们可不要做只看大数据,平均数据的砖家,我们要做研究微观变化的行动派、食利者!

  未来,中心房、江景房、学区房、轻轨房、公园房这些拥有不可比拟的资源房将价值凸现。特别是学区房,二孩政策的放开,将直接将学区房的价格拉升数个台阶。(实际上,目前的学区房已经在涨价了!)

 

  未来,中心房、江景房、学区房、轻轨房、公园房这些拥有不可比拟的资源房将价值凸现。特别是学区房,二孩政策的放开,将直接将学区房的价格拉升数个台阶。(实际上,目前的学区房已经在涨价了!)

 

 

 

插播转载的学区房攻略

 重庆的好学校
重庆巴蜀小学、重庆树人小学、重庆人民小学、重庆人和街小学、重庆谢家湾小学、重庆天宝实验学校、重庆沙坪坝小学、重庆珊瑚试验小学、重庆育英小学……

 

1
渝中区

 

  1.巴蜀小学

  学校地址: 重庆市渝中区巴教村15号张家花园青园

  招生范围:(渝中本部)巴教村、巴蜀路、双钢路 、张家花园街双206号

  小学简介:国家教育部全国基础教育定点联系的四所小学之一,重庆市示范学校。

 

  2.人民小学(本部)

  学校地址:重庆市渝中区中山四路11号 ??

  招生范围:渝中区中山四路11号、中山四路34号、 嘉陵桥东村、中山三路150号起到结束、美专校街、互助里、上清寺路1-47号的单号。 ??

  小学简介:??学校现为重庆市教委直属小学、重庆市首批示范学校。

 

  3.人和街小学

  学校地址:重庆市渝中区人和街43号

  招生范围:渝中区人和街1——43号(单)、2—— 72号(双)、张家花园191——205号(单、双)

  小学简介:重庆市第一所实验小学,四川省首批重点小学。

2
九龙坡区

 

  1. 谢家湾小学

  学校地址:重庆市九龙坡区谢家湾正街55号

  招生范围:文化一村8、9栋,文化二村2栋、45栋 、47栋,文化四村3、4、6栋,文化五村2栋(谢家湾派出所)、文化五村28栋(谢家湾街道办 事处),文化六村1、3、4、16、17、18、19、21、23栋(机校宿舍),文化七村3-7号、12- 15栋、17、18、20、29、30、35栋,文化七村新12栋,谢正街95号附1号鑫辉、95号附2号贤园 、98号附6号艾佳,谢正街3号1-4栋(兵工西南物管处)、5号1-2栋、91号、92号1-6栋(育才 中学)、100号(劳动村派出所)、102号,95号3栋(子龙公寓)、820药材库94号,谢正街16 、18、20、22、22号附2号、24、28、32、36、40、42、44、46、48、50、52、54、56、60、 66、68、74、76号,袁家岗152-158号(机校宿舍)、151号2栋、13栋(机校宿舍)、袁家岗 150号1-4栋、151号附1号1-12(兵工西南物管处),理工大学(建工二村1、2、11、12、16- 25、27-48栋),劳动三村29栋,建工三村5栋、6栋。

  小学简介:重庆市德育 示范学校""重庆市现代信息技术示范学校""全国绿色学校先进集体""全国体育工作先进集体"" 重庆市首批示范小学"

 

  2. 重庆天宝实验学校(含中学,双语)

  学校地址:杨家坪直港大道天兴路8号

  招生范围:天宝实验中学划片区入学区域:民主一村~民主七村,劳动一村~劳动三村(不含劳动三村29栋),谢正街104、105栋,谢正街59号(建设广场),团结路,团结支路,珠江路,艾佳天泰(团结路50号),直港大道,天宝路(除10号,12号外),杨坪六队拆迁户子女,天兴路1~8号、39号、41号,晋愉九龙湾,和坤小区,天宝路教师集资房,石坪桥正街1-23号,石坪桥后街4-7栋,石坪村,三标厂(含青龙村内),五一新村(不含2号),兴胜路(以石杨路为界靠学校一侧,不含盾安?九龙都),区驾校,华家园,建筑二村内原冰箱厂职工住宅,文化七村10、11、21、22、23、26、27、28、31、32、36、37、38、39栋(谢小招生范围以外),职工医学院,谢家湾贤园小区(谢正街95号附2号),鑫辉小区,斌鑫小区(谢正街95号附1号),斌鑫.世纪城开发小区,建工二村5-7栋,上创雅园,袁家岗159、160号(靠卫校一边),盾安文化苑(龙腾大道71、73号),华奥大厦(龙腾大道76号),建工二村49号,建工三村,颐美华庭(天兴路49号)。

  小学简介: 重庆市天宝实验学校是九龙坡区委、区政府投资近亿元重点打造的基础教育精品学校,是全国教育创新示范基地、重庆市双语实验学校、重庆市中小学德育示范学校、重庆市足球重点学校、九龙坡区示范初中、九龙坡区英语教育特色学校、九龙坡区文明单位、九龙坡区绿色学校。学校,,建有标准运动场、科技楼、体艺楼、学术报告厅、学生公寓和A级食堂、60个教学班的教学综合楼实现了教学班班通、办公现代化、实验标准化、环境园林化。

 

3
渝北区

  1.渝北区实验小学

  学校地址:重庆市渝北区双凤路170号

  小学简介:学校师资力量雄厚,在专职教师中,中高级职称占50%以上 ,全国、省市级劳模、优秀教师20余人。

  2.龙山小学

  招生范围:余松路501号(佳居花园A区),旗山 路300号(绿苑小区),旗龙路67号(凡阁独栋),余松路465号,449号(蜂巢小区),天竺 路社区300号(冉家坝社区安置房),龙山路72号(新城丽都),龙山路200号(南桥静月), 天竺路24号(渝景大厦),天竺路269号(香草天空),龙山路303号(渝安龙都),龙山路 233号(逸静丰豪),余松路1支路6号(紫都城),龙山路355号(祥弘当代城),余松路 299号(阳光地中海),百灵路2号(龙湖大城小院),天竺路6号,29号(兴茂盛世北城A区6 号,B区59号),余松路社区安置房(龙腾新苑,天竺路91号,201号),升伟新意境(渝北 区)8,9幢(江北区南桥市江铝村1号8,9幢),龙山路500号附6,7,9,10,13,14号,龙脊路500 号附1,2,3,4号,龙山路399号(海军小院),百灵路1号华欧理想城。

  学校地址:重庆市渝北区龙山街道景辉路6号

 

  小学简介:规模为48个教学班,能容纳2000余名学生。学校倡导以"生命教育"为核心的办学理念。

 

4
沙坪坝区

  1.树人小学

  地址:重庆市沙坪坝区小龙坎新街46号。

  电话:65388728

  就读条件:小龙坎新街单号29——83号(新建房利得尔29-1、29-2和新广电楼29-58号除外);小龙坎新街双号40——76号(金沙国际74号除外);双渝路双号2——22号(杏坛苑汉渝路18号除外);汉渝路单号7——81号(智博天下汉渝路43号除外);教改村、新体村1——6号(教改村晨光小区61号、62号除外);渝碚路单号1——37号;渝碚路双号2——32号。

  点评:第一批重点小学,可保送一中。据说入读基本以权贵和富商子女为主。

 

  2.沙坪坝小学

  地址:重庆市沙坪坝区沙坪坝正街72号

  电话:65350233

  点评:要说排名应该在树人之下,和实验一小,南开小学是一个档次的,初中可以考一中,南开,和七中.位置也很好到汉渝路步行也不过10分钟左右.

 

  3.育英小学

  地址:重庆市沙坪坝区沙北街22号

  电话:65414335

  招生范围:时代菁英、奇峰清华源、金象左右SOLO、优派青年公寓、智博天下、江枫美岸、秋水长天、东方港湾。这些楼盘只是离得近,但是不一定是可以免赞助费的。

  点评:育英小学升学有3个左右三中的名额,有三十个左右七中的名额(以前的数据),最差读二十八中,在重庆沙坪坝区应该说和树人小学是一个档次的。学习这回事还要看孩子的兴趣和家长的引导。

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