南京一地王项目停工 业内:不会是孤例建议低头降价

南京一地王项目停工 业内:不会是孤例建议低头降价

作者:  来源:每日经济新闻  2017-12-14  

曾在今年6月被一些媒体质疑亏本卖房的南京京奥港未来墅项目,再次成为舆论关注的焦点。

  2016年4月,北京嘉诚鼎盛房地产开发有限公司(下简称嘉城鼎盛)以2.235万元/平方米的楼面价摘下麒麟板块一地块,一举成为该板块“地王”。拿下地块后,开发商极其看好,还曾联合信托公司发起了一款34亿元的信托产品。

  但就在前两天,南京多家本地媒体报道,京奥港未来墅项目工地已于11月25日停止了施工作业,承建方称是开发商拖欠工程款所致。

  《每日经济新闻》记者梳理还发现,南京目前不少摘下“地王”的开发商因为成本与现实的差距,正在打“拖延战”,出现了规划、修建动作快,入市慢的现象。同样因为这种预期的差距,业内人士认为,一些中小型房企的处境略显尴尬,今后京奥港未来墅项目这样的情况或再现。

  售楼的还在 施工的难寻

  位于南京江宁麒麟新城的南京京奥港未来墅项目,就推出之日起就备受南京市场关注。12月11日,南京京奥港未来墅项目被南京本地媒体曝出,工地已经在11月25日停止了施工作业,并称开发商拖欠工程款。

  12月12日,《每日经济新闻》记者前往南京京奥港未来墅项目,在现场记者看到,工地大门紧闭,通过大门看进去,机械设备以及施工材料无序堆放在工地里,没有任何施工迹象,但在建的几栋大楼已经初具规模。

  南京本地媒体《楼市零距离》报道显示,麒麟“地王”南京京奥港未来墅项目工地门口,白纸黑字贴着三张封条,上面赫然写着“工程暂停、大门封闭”。

  不过,《每日经济新闻》记者在现场并没有看到封条,现场看门的师傅对记者介绍说,“项目停工已经有一段时间了,全部施工人员已经回家,封条按照上面要求已经撕了。”

  南京本地媒体报道中,有一名“项目承建方办公室相关工作人员”介绍说,由于开发商拖欠了好几个月工程款尚未支付,他们已于11月25日停止施工作业,“开发商欠款两千万都不止,只要付钱,就可以复工。其实开发商也没办法,被套住了。”此外,这位工作人员还表示,“现在好多开发商不是银行贷款,你想想他这块地,买进来多少钱,他现在没办法。”

  《每日经济新闻》记者也曾前往南京京奥港未来墅项目的售楼部,在售楼部记者看到,并无任何来看房的购房者,只有几位销售顾问在售楼部里。

  记者从售楼部工作人员处并没有获悉停工的原因,后又询问了开发商方面,但也没有获得回应。

  曾借助信托公司融资

  除拖欠工程款停工外,该项目此前还曾被一些媒体质疑亏本卖房,一时间成为南京楼市关注的焦点。

  回顾该项目,需要从开发商拿地说起。2016年4月15日,经61轮竞拍,北京京奥港集团有限公司(下简称京奥港集团)旗下的嘉诚鼎盛力压众多开发商,以4.76亿元摘得麒麟“G09”(地块编号2016G09,位置信息为江宁区麒麟科技创新园中心地区8-3 B2地块)宅地,楼面价2.235万元/平方米,成为区域新“地王”,当时周边新房在售价还在1.6万~1.8万/平方米左右。

  按照当时开发商的设想,楼盘开盘价格在4万元。然而,受南京楼市限价影响,在今年9月,京奥港未来墅新领销许,楼面地价2.235万元/平方米,销售均价2.57万~2.6万元/平方米,房价仅比楼面地价高出有限。

  销售价格仅比楼面价高出3000多元,如果再加上其他建设成本等,因此被一些媒体质疑开发商在亏本卖房。

  公开资料显示,成立于1996年的京奥港集团,最初以钢贸物流起家,2003年才成立房地产开发公司,主要项目在北京和包头,地产业务的规模还未进入百强房企行列,属于典型的中小房企。该开发商于2011年进军南京,以5.3亿元拿下中心老城区一地块,楼面价1.42万元/平方米。这个项目在2016年时最高卖到3.2万元/平方米,这让京奥港在南京市场尝到了甜头。

  高价拿地的京奥港,还曾利用外部融资开发项目,与信托公司合作发起了合计34亿元的集合信托产品。

  据相关信托公司官网的内容显示,这一合计34亿元的信托计划,正是“以股权方式投入嘉诚地产,用于支付南京市江宁区麒麟科技创新园中心地区8-3 B2地块二类居住用地的土地出让金及相关税费”。而工商信息显示,嘉诚鼎盛的投资人已于2016年5月由京奥港集团、北京京奥港房地产开发有限责任公司变更为信托公司。不过,官网上已无法查到具体到期期限。只能从同花顺(50.510, 0.04, 0.08%)等网站查到,该计划的信托期限为18个月。

  即便如此,仍然出现了今天的局面。

  对此,房地产业内人士杨红旭表示,南京这个停工的“地王”项目,是在错误的时点,拿错一幅高价地。“当前这个开发商资金链肯定非常紧张,不过这个楼盘不太可能会‘烂尾’。因为项目的主要支出土地款已经付完了,只要愿意降价卖房,其回笼的资金,完全可以支付建安费。但当前问题的关键是,这家开发商的资金综合压力很大,而不仅仅是这块地的问题。”

  业内声音:京奥港不是孤例

  事实上,南京京奥港未来别墅项目,只是南京“地王”的一个缩影。据搜狐焦点南京站统计,截至8月30日,南京有35幅地块的楼面价格高于2万元/平方米。

  《每日经济新闻》记者查询后发现,这些高价地块规划出炉动作较快,但入市速度却相对慢得多。其中,南京江北板块的银城G99地块和金辉G102地块在今年2月拿地,6月就已经公示规划,7月两工地都已经在打桩;还有位于西善桥的绿城G100地块也于今年2月出让,8月规划已经出炉。

  然而,在未入市的33个项目中,有超三分之二的项目计划最快明年才能入市。动作快,入市慢,这已经是南京高价地块的一种现象,这也给不少“地王”项目带来了不小的资金压力。

  之所以造成这种现象的出现,或是因为南京楼市政策中明确规定超过溢价率的地块,被要求现房销售,并且南京楼市的限价令也给高价地块带来了很大压力。从2016年4月南京楼市执行“限价令”以来,多数热点板块房价都被设置红线,严格限涨,这自然导致此前高价拿地的开发商面临很大压力,“有的板块地价都接近3万元/平方米,甚至有的楼面价更高,限价让不少开发商会面临亏本卖房的局面,所以南京京奥港未来别墅项目不会仅仅是一个个案。”南京房地产行业专家张健初对《每日经济新闻》记者说。

  楼面价接近限价价格,这显然达不到开发商的预期,为了避免亏本买卖,不少开发商选择拖延时间打持久战,从而出现了动作快,入市慢的现象。

  对此,南京盈嘉地产黄如涛对《每日经济新闻》记者说,“前面有限价的红线,后面又有政策的约束,那么开发商只能加快规划施工,有的项目售楼部已经建好,但是就是迟迟不申请领预售证,随着监管趋严和限价,高地价投资额不断增加,开发商预期价格无法短期实现,那么处境会非常尴尬,一些中小型房企会出现资金链紧张甚至断裂的情况。诸如京奥港‘地王’项目出现的情况,南京其他‘地王’还会有这样的现象出现。”

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